10月22日，萬科在上海舉行2021年度業務交流會。萬科集團合伙人、萬物云CEO朱保全對物業行業收并購、萬物云未來的發展策略發表看法。
對于目前物業行業PE高于地產主業表現，朱保全表示，一個高額的收益背后是非常嚴重的隱憂，“今天物業行業很火，買賣價格也很高，動輒幾十億、上百億，但是這些錢某種意義上并沒有流到業主（手里），是在股東之間進行”。
收并購帶來的風險之一是，資本對賭之下，買家一定會跟賣家談未來幾年的經營對賭、利潤對賭，對于賣家來說一定是賺錢最重要。導致物業在看不見的地方的投入有可能就會能省則省，但是這是對整個資產，最嚴重的踐踏。
第二點，大家認為物業可能是現金流很好的一個行業，但中國物業行業在今年第一季度的平均物業費收繳率60%~70%，假設物業公司利潤率是10%，沒有收到的物業費將會形成負凈現金流。“一個現金流好的行業，在規模大了之后，如果客戶關系基礎不夠，將會遇到現金流危機，這是大家過去沒有遇到的、但是在資本并購之下將會遇到的新問題。”
萬物云把物業版塊一分為三：Space板塊、Tech板塊、grow板塊。
在SPACE空間板塊，萬物云對未來在住宅、商業、政府物業寄予了完全不同的增長態度：
萬科物業、萬物梁行、萬物云城的增速要分別達到：控制在30%以內、保持30%-60%、增速大于60%的發展。
對于萬科物業增速不超過30%，朱保全表示，“住宅是民生行業，不應該受資本催動，要靜下心來，控制增速，萬科要發揮“品質紅利”，必須要做城市居民首選的住宅管家”。
萬科把萬物梁行作為空間板塊的唯一紅利，其擁有設施管理服務優勢，所以要讓萬物梁行發揮唯一性的紅利，做企業的首選物業管家，保持40%~60%增長。
城市物業板塊，涉及到政府的城管系統，城建系統，水務系統，生態環保系統以及社區治理機構五大系統，這部分堅持領跑的決心，保持不低于60%的增速。
在現場，朱保全首次發布“百城千街”計劃的“街道戰略”，接下來的發展方向會聚焦在中國少于100個城市的1000條街道，“過去四年里，萬科已經“悄悄的”積攢了288條街道，我們的市場占有率在街道里的濃度超過25%，未來將打造1000條這樣的街道，以后在萬物云的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 “。
在科技板塊，萬科物業在武漢打造了中國第一個物業數字運營中心，朱保全分享一張現場工作照片，并表示萬科物業20%的流程是通過遠程完成。未來希望有更多的流程通過遠程完成，“因為如果想實現人工智能，前一步就是要先實現遠程。”
朱保全在成長轉型的發展計劃留了一個懸念，在未來幾年，萬科物業將做出一個非常重要的轉型，就是以客戶為單位，要去服務客戶的更多方面。“物業管理一般是一個以建筑物為單位的、以城市為單位的一項業務，但是設施管理是一個以客戶為單位”，基于客戶需求的內容板塊，將是未來打造的核心內容，這些內容將留到明年分享。
萬科A半年報中的財務數據顯示，2021年上半年，萬物云實現營業收入103.8億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，占比55.0%；商業物業及設施服務31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務6.3億元，占比6.1%；社區生活服務收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。
在交流會現場，朱保全表示，預計萬物云在2021全年的收入達250億元。
