資金支持、類型擴容、業績穩健，一系列實質性利好正助推公募REITs步入發展快車道。
近期，正在發行或即將發行的多只二級債基明確將公募REITs納入投資范圍，據研究機構測算，后續有望為該類型產品帶來源源不斷的增量資金。
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此外，數據顯示：2025年，52只滬市公募REITs對應項目收入145億元，同比增長71%；25只深市REITs對應項目收入約66.35億元，實現凈利潤約5.50億元，成績單亮眼。
公募試水投資REITs
公募投資REITs終于落地。近期長信基金公告顯示，將于5月14日發售的長信穩健匯利90天持有期債券基金可投資公募REITs，將綜合考量宏觀經濟運行情況等多方因素，對公募REITs投資價值進行深入研究，精選出具有較高投資價值的公募REITs進行投資。
據統計，截至4月15日，將公募REITs納入投資范圍的基金已不下6只。至此，以二級債基為代表的公募固收+與公募FOF這兩類配置型產品均將公募REITs納入其投資范圍，后續有望持續為該類產品引入“源頭活水”。
據申萬宏源研報測算，2025年二級債基發行規模為5年來新高，2026年發行節奏進一步提速。假設全年發行120只、單只產品規模10億元，樂觀預期0.5%至1%投向REITs，則可為REITs市場帶來約6億元至12億元的增量資金。
國泰海通證券研報認為，當前二級債基實際參與REITs市場的力度可能相對有限，但可以期待后續政策持續擴圍。原因在于：一方面，目前公募REITs僅作為可選項，將公募REITs納入投資范圍的二級債基皆在基金合同中強調可以選擇不投資公募REITs，這一措辭與FOF類似；另一方面，公募REITs在二級債基中的可投范圍最高不超過基金資產凈值的10%，加之業績基準中未納入REITs，使其短期內或難以成為其主流配置資產。
類型擴容，業績穩健
從交通、新能源到商業不動產，2026年以來公募REITs的類型持續擴容。
4月以來，東方紅隧道REIT、中航昌保REIT完成募集，易方達廣西北投高速公路REIT與中航中核匯能新能源REIT同日獲批。據中信證券研報統計，在年初啟動試點的商業不動產REITs，合計申報產品已近20只，預計募集規模在600億元以上，已超過2025年全年REITs市場的發行規模。
中信證券研報分析稱，今年二季度商業不動產REITs有望掛牌上市。在已申報商業不動產REITs項目的底層資產中，商業零售資產占比超過60%，遠高于商業零售業態占社會經營性不動產資產總額的占比，此類資產的租金穩定性強，運營潛力大。
近期，公募REITs也交出了一份亮眼的2025年成績單。數據顯示：2025年52只滬市公募REITs對應項目總收入145億元，同比增長71%，可供分配金額88億元，同比增長42%；25只深市REITs對應項目總收入約66.35億元，實現凈利潤約5.50億元，可供分配金額合計約35.17億元。
穩健的業績背后是政策的持續呵護和推動。2025年底，中國證監會發布《關于推動不動產投資信托基金(REITs)市場高質量發展有關工作的通知》，明確“支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍”，并研究探索跟蹤REITs指數的交易型開放式指數基金(REITs ETF)等創新產品。機構人士認為，在政策和資金雙重推動下，公募REITs已步入發展“快車道”。
