近年來，長租公寓租賃企業接連“爆雷”，租客和業主都深受其害。

為加強住房租賃市場監管，規范住房租賃企業行為，防范住房租賃企業風險，保障住房租賃資金安全，維護房屋租賃當事人的合法權益，11月5日下午，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市市場監督管理局等七部門聯合發布《關于印發<鄭州市住房租賃資金監管辦法(試行)>的通知》(簡稱《辦法》)，新政策針對性解決了長租公寓租賃企業“高進低出”“長收短付”“租賃貸”等高風險經營模式問題，加強租賃資金管理，提前防“爆”、堵“漏”。

問題1

住房租賃企業如何開設資金監管專戶?

住房租賃企業應在鄭州市范圍內，選擇一家已與鄭州市房屋租賃信息服務與監管平臺(簡稱“市房屋租賃平臺”)對接的銀行(適時公布)，設立全市唯一的住房租賃資金監管專用賬戶(簡稱“專戶”)，并簽訂全市統一的資金監管協議。

同時，在該銀行開立結算賬戶(基本結算賬戶或一般結算賬戶)，用于承接專戶釋放的資金。住房租賃企業應將專戶信息在經營場所顯著位置、房源發布平臺、房屋租賃合同中明示。

住房租賃企業在銀行設立專戶時，應與銀行簽訂《鄭州市住房租賃資金監管協議》，按要求明確監管內容、方式及程序。

問題2

對住房租賃企業收取租金有什么要求?

住房租賃企業應當與承租人在租賃合同中明確約定按照本《辦法》通過專戶進行收付租金、押金，不得通過其他銀行賬戶或第三方支付平臺收取。

住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，住房租賃合同中不得包含租金貸款相關內容。

金融機構發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。貸款資金只能劃入借款人(承租人)賬戶。

問題3

正常情況下租金、押金如何釋放?

對收取承租人租金周期超過3個月(含)以上的住房租賃合同，自租賃合同生效一個月起，監管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業。收取承租人租金周期少于3個月的住房租賃合同，租金入賬后次日釋放。無論是否超過3個月，最后一個月的租金在資金監管解除時釋放。

租賃合同期滿后10日內，租賃雙方未提出異議的，該合同對應的資金監管自動解除，監管銀行向住房租賃企業釋放剩余租金并將押金退回承租人。

具體分兩種情況：

其一：

如果租客一次性繳納3個月甚至半年以上的租金，這些租金將會先進入專戶，每月結束后將當月租金打給租賃企業。

比如你跟××公司簽訂租賃協議，約定押一付三，那么，你將押金和三個月的租金一次性打入專戶，每住完一個月，專戶會向租賃企業撥付當月租金。

其二：

如果租客一月一繳或者兩月一繳租金，那么這筆預付的租金到達專戶后，將在次日撥付給租賃企業。

所以，租金一月一繳或者兩月一繳，對于租賃企業來說到款更快，這樣就最大限度地避免租賃企業收集過多的租金，減少其跑路風險。

此外，還有一個更為重要的影響是，租房押金不再直接交給租賃企業，而是交給了專戶，這樣租賃企業在租約到期之時，想找理由克扣押金就變得更難。

問題4

住房租賃企業違反資金監管辦法如何處理?

《辦法》明確了約談告誡、責令整改、實行信用扣分、發布風險提示、暫停網簽備案、暫停資金釋放、取消財政資金扶持等處理措施，并依法抄送市場監管、發改、公安、城管、網信和稅務等部門實施聯合懲戒。

法律法規有明確規定的，按其規定執行。其中，未按規定開設專戶、逃避資金監管的，每發現一次扣除信用分10分。

承租人發現住房租賃企業拒絕執行住房租賃資金監管的，可向轄區住房保障部門舉報。監管銀行發現租賃企業30日內未使用專戶收付資金的，通過市房屋租賃平臺向市住房保障局反映相關情況。

此外，根據《鄭州市住房租賃資金監管辦法(試行)》(鄭房〔2021〕72號)第七條規定，現將第一批已與鄭州市房屋租賃信息服務與監管平臺完成系統對接的3家銀行予以公布。鄭州市范圍內從事住房租賃業務的企業，應選擇一家監管銀行簽訂監管協議，開立唯一的專戶，按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。

小提示

租金是如何進行監管的?《辦法》的施行又是否涉及個人房東與租戶?就這些大家關心的問題，相關人士向頂端新聞·河南商報記者進行了解釋。

1.《辦法》約束的是住房租賃企業與租客之間的租金事宜，旨在降低租賃企業資金鏈斷裂或攜款跑路風險，并不涉及“個人房東對個人租客”的租賃行為;專指住房，非住房不適用。

2.住房租賃企業應當與租客在住房租賃合同中約定使用監管賬戶支付租金押金，并辦理租賃合同網簽備案。

3.租客支付的租金需先到達監管賬戶，再由監管賬戶釋放給租賃企業。(頂端新聞·河南商報記者高瞻展張麗)