從上海張園到廣州太古匯，尋找商業空間的公共性

來源：36kr時間：2023-03-20 17:56:14

作者｜伊萬

編輯｜小坤

【資料圖】

一、商業建筑回歸公共性

當消費者走進購物中心，不再只是為了購物和餐飲，而是尋找真正的「第三空間」；當購物中心也不再唯銷售數字論，開始嘗試與品牌文化共創，強調輻射周邊社區——一個關于商業地產的階段性思考擺上桌面：城市與消費者，未來需要一種什么樣的商業空間？

答案是：公共性

在報道《蘋果店，還值得開嗎？》中，36氪提出過一個觀點：線下零售是一種關于內容的消費。這里的「消費」并非指代狹義上的購物和餐飲，而是廣義上一種免費的空間體驗。這意味著，未來零售業態交易的，并不只有微觀的商品，還有消費者的時間與注意力。哪怕顧客沒有最終購買，零售商也應該為他們的駐足給予「獎勵」。如今，這種「獎勵」也找到了正式的學術身份來闡釋：公共性——一種超越個人與私營組織，并推動社會發展的共同利益。

一個商業空間成立的前提，是對外開放的場所空間。廣州設計院總建筑師楊焰文告訴36氪，場所空間的公共性營造具備兩大特征：一是無需付費（免費），二是公眾方便到達（可觸達）。在2023中國商業社區營造發展論壇上，她以紐約第五大道蘋果店為例，介紹了這個建筑界的教科書代表，如何將公共性運用到零售設計當中。

紐約第五大道蘋果店設計效果圖（36氪拍攝）

位于紐約曼哈頓第五大道的AppleStore，是蘋果在2006年開出的首家24小時營業的零售門店，由喬布斯親自參與設計。門店主體部分位于地下，地上只有一個由「玻璃盒子」構成的入口，通過放置一個碩大的蘋果LOGO，成為了這條繁忙街道上最矚目的存在。2017-2019年，這家AppleStore得到了大規模的重建和翻新，讓原來的零售空間擴大了一倍。地面上的「玻璃盒子」，也由90塊玻璃替換為19塊巨型玻璃，讓蘋果的LOGO更加醒目。

這家Apple Store如何成為了紐約一大公共設施？時任蘋果首席設計師的Jony Ive與福斯特建筑事務所在廣場地面添置了18個蘑菇狀的天窗，既可以反射地面上的高樓，讓游客與紐約的天際線拍照互動，也可以提供公園長椅一樣的休息裝置，甚至還能讓光線直照地下，為門店提供照明。在建筑界看來，這家AppleStore不僅讓通用汽車大廈成為一座充滿活力的商業建筑，也讓廢棄四十年的地下室成為世界上最著名的零售空間。

同樣采取「玻璃盒子」設計的廣州太古匯，則在更早的2001年得到了立項。不僅如此，楊焰文主導的建筑設計團隊，也把廣州太古匯的屋頂設計成了一個24小時對市民公眾開放的花園街道（一般商業設施通常在10點之前關閉），通過兩側的自動扶梯與樓梯和城市的街道連接，在物理設計上融入廣州這一城市的基礎建設當中。

廣州太古匯建筑設計圖（36氪拍攝）

“廣州太古匯充分考慮社區、地鐵與BRT的聯通，大量人流可以直接從地下通廊進入建筑內部，通過自動扶梯的豎向連接通往各處，在濕熱多雨的氣候中為顧客、行人提供了室內城市街道。”主導廣州太古匯項目設計的總建筑師楊閻文補充道。經過華南理工大學的研究團隊測算發現，在太古匯的非營業時間段，最主要的使用者為小學生、市民、工作人員。某種意義上，太古匯已經融入了廣州這座城市的肌理，成為一個高連接度的交通樞紐。

不止于蘋果AppleStore和廣州太古匯的屋頂花園，楊焰文還列舉到了紐約哈德遜廣場的Vessel。這個在2019年對外開放的建筑項目，遠看像一顆剝落的松果，整體由2500級階梯交錯相連成 80 個六邊形觀景臺，站在每一角都能欣賞曼哈頓和哈德遜河面。看上去沒有盡頭的樓梯，游客可以進入之后自行探索線路游覽和觀光，強調社交屬性。

一個公共空間是否優質，取決于它與周圍人群的聯系與互動。建筑師楊焰文認為，好的公共空間往往具備可達性、舒適性、活動性以及社交性。通俗而言，這樣的空間更容易和人們產生更多互動，讓他們停留駐足并產生情感連接，成為一種線下目的地。

二、商業空間如何與人連接？

當下占據城市核心地段的購物中心，早已不再是與世隔絕的商業建筑，也需要思考自身的公共性構建。3月16日，太古地產聯合華南理工大學發布了《創新衍變廣州太古匯》社區營造效益報告。這是繼香港太古坊、三里屯太古里之后，太古地產在后疫情時代以廣州太古匯為研究藍本，聯合學界撰寫發布的第三份社區營造效益報告。

如何系統性地評估一個商業社區？《創新衍變廣州太古匯》繼續沿用了前兩份報告的觀察維度：社區活力、經濟民生、社群福祉以及社區韌性。此次新增了“社交媒體數據”等研究，試圖通過完善數據維度，來全面反映當下重新開放的市場環境。值得關注的是，這并非一個簡單編纂的商業報告，而是歷經一年多時代的學術研究項目。

全國工程勘察設計大師、中國城市規劃學會副理事長、華南理工大學建筑學院原院長孫一民（36氪拍攝）

“商業有自己的目的，建筑領域會談論公共性，城市也談論公共性，但是商業建筑談論公共性比較少有” 全國工程勘察設計大師、中國城市規劃學會副理事長、華南理工大學建筑學院原院長孫一民告訴36氪，該項目是由太古地產發起，在清華大學建筑設計研究院院長、總建筑師莊惟敏的建議下，華南理工大學參與的評估項目。而清華大學參與了上一份《創新衍變三里屯太古里》社區營造效益報告的評估和研究。

《創新衍變廣州太古匯》第一條重點提到：疫情強化了人們建立和保持人際聯系的重要性，因此一個優質社區需要將設計精良的物理空間，與豐富多彩且充滿活力的線上線下活動有機結合在一起。這意味著，商業空間的公共性不僅要思考物理設計，也要持續輸出文化內容。

按照丹麥建筑師揚·蓋爾的標準，判斷一座城市的質量高低，不只是觀察有多少人在步行，還要調查他們是否把時間花費在了城市中，比如停留、觀望，或坐下來享受城市，風景和紛繁的人群。介于居住與工作之外的第三空間，其真正的含義便在于此：當下的公共空間，是否有足夠的內容引人駐足，并與人們產生連接？

在《報告》發布的前兩天，36氪在上海走訪了張園。這個在2022年12月開業的項目，位于上海最繁華的奢侈品聚集地：南京西路。附近環繞了興業太古匯、恒隆廣場、靜安嘉里、錦滄文華、中信泰富等一眾高端商業，囊括了2000多個國內外品牌。張園，則是繼興業太古匯和前灘太古里之后，太古地產在上海的第三個合作項目。據了解，太古主要以商管的形式參與張園的設計建議、品牌招商、營運管理、市場策劃等工作，借助輕資產輸出。

上海張園（36氪拍攝）

一位法國奢侈品牌高管告訴36氪，大型奢侈品集團往往習慣集體「作戰」，跟商業地產簽訂多個品牌的租賃協議進行“打包式”入駐，正如LVMH之于太古里、OTB集團之于錦滄文華。然而對于部分盒子式的購物中心而言，這樣的開店策略則容易導致消費體驗同質化，“當消費者走進不同的商場，發現都是同樣的品牌和商品。”

這便是張園作為策展型商業的價值機會所在——想要在極度「內卷」的南京西路殺出一條路，差異化的文化內容體驗是吸引消費者的關鍵。張園的石庫門建筑特色以及“上海第一名園”的歷史底蘊，為注重文化、理念以及設計的品牌提供了新的表達載體。品牌無需再困于千篇一律的方型盒子，借助張園各個獨棟建筑的一磚一瓦，便能幫助品牌講述新的故事。

得益于與太古的長期合作打底，LVMH拿出了LV（全球首家家具店）與DIOR，而旗下的BVLGARI也于2023年3月落地一家香氛大吉嶺茶張園限時店；開云拿出了Gucci；歷峰拿出了江詩丹頓。另外，還有生活方式品牌RE而意、藍瓶咖啡以及法國香氛品牌DIPTYQUE入駐。無論是從品牌招商的數量還是定位來看，張園依舊貫穿了太古的高端商業定位。

但當高端品牌入駐開放式街道的張園，也將面臨新的挑戰：公共性與私有性的沖突。

在城市設計的視野中，私有空間對公眾開放，有助于提高城市的質量與活力。這也是為什么，歷經一百多年的張園從私家園林轉向公共開放后，得到了政府與市民的高度關注。而習慣保持神秘和調性的高端品牌，雖然鐘愛歷史建筑來實現品牌表達，但往往還是會用黑衣保安和預約邀請將「無效客流」攔在門外，以此保障核心客群的體驗。不過據36氪了解，目前除了LV家具店與DIOR限時精品店均需要內部邀約才能進入，大部分品牌均對外免費開放。

江詩丹頓Maison 1755時間藝術「家」（36氪拍攝）

以16號樓的江詩丹頓Maison 1755時間藝術「家」為例。這是江詩丹頓目前在國內最大規模的沉浸式體驗空間，以一幢精心修繕的四層歷史建筑為載體，呈現品牌歷久彌新的制表藝術，以“靈感空間”、“高級制表”、“優游空間”、“藝術空間”四大區域展示了高級制表工藝。與LV、DIOR不同的是，它并非只針對品牌VIC、媒體以及專業人士等一小部分人群，而是面向任何來到張園的游客，通過小程序預約即可免費進入。

尚未完全得到開發的張園，仍然被上海各方寄于厚望，期待成為一張世界級的「商業封面」，正如日本東京的銀座、巴黎的香榭麗舍大街以及紐約的第五大道。當城市最中心的地段聚集著最頭部的品牌，高勢能的商業空間便不再只是一個簡單的品牌容器，而是要開始思考自身的公共性構建，向城市與社區周圍輻射，向下一階段的零售業態邁進。